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2005.06.30

貸主の訪問

本日、貸主が私の友人の事務所に「相談」に訪れた。先方の主張は以下のとおりだったらしい。

(1)通常使用による損耗分ではない。
 特に(←特にって何? 他は?)クロスの張替えは、結露によるもの。カビなどで、クロスの傷みが酷かった。これは、換気を怠っていた借主の注意義務違反である。借主も換気を怠っていた事実を認めている。

(2)原状回復等すべて負担するという契約内容について、何十分もかけて、事前に説明したうえで、借主に実印もらっている。原状回復費用等請求のすべてについて承諾している。払ってもらうのが当然だ。(←貸主はガイドラインや東京ルールを理解していたはずじゃなかったの?)

ある意味予想通り…なのだが、これを言うために事務所を訪れたのであれば、その行動自体、まったく理解に苦しむ。借主側の弁護士がこの主張を受け入れるわけないのにね。

友人から、都に対して、当該業者への行政指導を求める書類を提出してはどうか、とのアドバイスをもらう。早速準備することにする。

いよいよ、本番ですね。

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2005.06.29

室内クリーニングは日本の伝統的美徳?

昨日の続き。貸主からの返事は次のとおりだった。

お返事の中でいささか趣旨の取違があるようです。

クリーニングについて質問させて頂いたのは自分でつかったものを自分できれいにするか否かということです。当社としてはつぎの借り手を捜しやすくするというより自分で使用した部屋を自分できれいにして退出すると言う事は日本の伝統的美徳に基づく慣習的な事と捉えております。ハウスクリーニングをするか否かではなくコストについては物件を探している時にきれいにクリーニングされている事を内見時に確認して退去時に借主がハウスクリーニングの費用を負担する旨が明言されているの契約書(正確には別紙添付書類にハウスクリーニングに関する文言がありますが。)に同意頂いて入居して頂いてますからコストの負担に問題があるとは思えません。

思わず「はっ?」と聞き返したくなる。どうやら、彼は論点の整理すらできず、感情のままに書き綴っているようだ。実は、これに先立つメールでは、貸主はこんなことを書いている。

原状回復について誤解が無い様にお伝えいたしますが、国交省ガイドラインについては私共もよく理解しておりガイドライン発行以後の契約についてはガイドラインに沿った内容のものを使用いたしております。

「よく理解している」つもりらしいが、突っ込みどころ満載である。

ちなみに、ガイドラインのうえでは、室内クリーニングについて、以下のような記載がある。

賃借人が通常の清掃(具体的には、ゴミの撤去、掃き掃除、水回り、換気扇、レンジ回りの油汚れの除去等)を実施している場合は次の入居者を確保するためのものであり、賃貸人負担とすることが妥当と考えられる

もちろん、私は常識人として、日本の伝統的な美徳に基づいて(笑)、その程度の清掃は行って退去したことは言うまでもない。

室内クリーニングの費用負担について契約書に記載がある場合については、少なくとも前述の消費者契約法10条による保護があると思われるが、それについては、また次回。

このブログと同様、リアルタイムの記録を発見。敷金返還闘争blog(タイトルも似ている)では、訴状提出に至ったところ。お互い頑張りましょう。

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2005.06.28

室内クリーニングについての貸主の持論

ちょっと趣向を変えて、今日は、室内クリーニング費用の負担について、以前貸主にメールで質問をしたときの、貸主からの返事(5月14日)を紹介する。

専門業者によるクリーニングについても契約書添付の退室時の貸主、借主の負担割合に関する別紙説明書においてご理解・ご了承頂いた上で(この部分もよく説明させて頂きました。)署名捺印(実印)頂いております。(この点において伺いたいのですが、mitsさんは以前どこの誰か判らない、全くの赤の他人が使用した後の部屋に、素人が掃除しただけの部屋に住みますか?同じお風呂に入り同じ便器に座り生活しますか?又、そのような部屋かもしれないから入居前に自分で徹底的にクリーニングしますか?極端ですが自分の大便の始末を他人にしてもらいますか?お尻を他人に拭いて貰いますか?自分が住んだ後を自分できれいにすることは間違っている事でしょうか。教えてください。)

これに対して、私は、以下のように返事をした。「教えてください」と聞かれたので…(苦笑)

もちろん、借主としては、そんな部屋には住みたくありません。
ここで論点となるべきは、次の借主を確保する為に必要なハウスクリーニングのコストを、貸主が負担すべきか、前の借主が負担すべきか、という問題であって、ハウスクリーニングをすべきかどうか、という問題ではありませんので、誤解のないように、お願い申し上げます。
回答はまた次回。お楽しみに(笑)

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2005.06.27

敷金問題と消費者契約法

平成16年12月17日の大阪高裁判決は、高裁レベルで敷金問題において消費者契約法を適用した初めての例である。高裁が支持した下級審判決から判決要旨を引用する。

1 消費者契約法施行前に締結された建物賃貸借契約が同法施行後に当事者の合意により更新された場合,更新後の賃貸借契約には消費者契約法の適用がある。

2 建物賃貸借契約に付された自然損耗及び通常の使用による損耗について賃借人に原状回復義務を負担させる特約は消費者契約法10条により無効である。

ここで触れられている消費者契約法10条は非常に重要な条文なので、これも引用。

10条(消費者の利益を一方的に害する条項の無効)
民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。

私の場合は本契約の締結が平成15年2月なので、消費者契約法施行(平成13年4月1日)後であり、1は問題にはならない。今回重要なのは、2なのであるが、これを判例に即して言うと、

1. 民法上、借主は普通に使用して、使用し終わったままで返せばいいところを、「まっさらな状態」にして返せという特約を結ぶのは、借主の義務を一方的に加重するものである。

2. 借主にしてみれば、

(1)契約を締結するときに、明け渡し時の原状回復費用を予測することは非常に困難であるし、
(2)実際に自然損耗の有無を争おうとした場合は、敷金返還訴訟を起こさざるをえないし、
(3)契約内容に疑問を持ったからといって、契約書の文面を変更させるような交渉力は持っていない、

のだから、このような特約は、情報力及び交渉力に劣る借主の利益を一方的に害する内容である。

日本語を理解している大の大人がハンコ押してるんだから、それはきっちり守ろうよ、というのは、典型的な貸主の抗弁としてありうるが、もともと消費者(借主)は事業主(貸主)に比べて圧倒的に不利な立場にあるんだから、その不公平を法律で保護しようというのが、この消費者契約法の趣旨である。

もちろん、経年変化や通常損耗の原状回復費用を借主が(実質的に)負担するという契約は、「契約自由の原則」から言っても、認められるべきではあるが、それについても、本判例では、一定の要件が示唆されている。

賃貸人は将来の自然損耗等による原状回復費用を予想することは可能であるから,これを賃料に含めて賃料額を決定し,あるいは賃貸借契約締結時に賃貸期間に応じて定額の原状回復費用を定め,その負担を契約条件とすることは可能であり,また,このような方法をとることによって,賃借人は,原状回復費用の高い安いを賃貸借契約を締結するかどうかの判断材料とすることができる。

つまり、

1. 原状回復費用をあらかじめ賃料に織り込んでおく。なので、明け渡し時に請求書を押し付けるのはナシ(でも、これってあらためて書くまでもなく、通常の考え方?)

もしくは、

2. 賃貸期間に応じて定額の原状回復費用を定めておく

ということだが、いずれにせよ、契約時に、将来的に負担する総額をあらかじめ把握して、他の物件の条件とちゃんと比較できる状態でなければいけない、ということなのである。

しばらくお勉強シリーズが続いたので、明日以降は、私の場合の具体的な事例について触れていきたい。

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2005.06.25

貸主からの連絡

内容証明郵便が届いたらしく、昨日、貸主から友人の弁護士のところに電話がかかってきたそうだ。

「とにかく、いちど会って相談したい」、とのことらしい。

友人いわく、事実の認定や法的な論点については、裁判所に判断してもらうしかないので、いくら支払うか、ということでなければ、来てもらっても意味ないですよ、という趣旨の話はしたらしいが、「それでもやはり相談したい」とのこと。

というわけで、来週以降でアポの調整中。

それにしても、「相談したい」って… あんたは依頼人とちゃうやろー!!!(苦笑)

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2005.06.24

特約の有効性

さて、原状回復の基本原則は昨日書いたとおりだが、この基本原則を超えて、借主に特別の負担を課す特約を締結した場合の有効性については、また別途議論が必要になる。

たとえば、極端な話、「通常損耗や経年変化も含めて、すべて借主が回復義務を負う」とか、「(専門業者による)室内クリーニング費用は借主負担とする」といった特約を結んだケースがこれに該当する。特に、室内クリーニングについては、契約書にさりげなく紛れ込んでいることが多いようだ。

これに関しては、判例(伏見簡判H7.7.18等)により、特約が成立する要件が提示されている。

①特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること

②賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること

③賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

これも結構キビしい要件ではあるが、これをさらに補完するものとして、消費者契約法を適用するという判例が提示されはじめている。そして、それを高裁レベルで追認したのが、先述の大阪高裁H16.12.17の判決である。

それについては、また次回。

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2005.06.23

原状回復とは?

昨日のブログで触れた、平成16年12月17日の大阪高裁判決についての説明を加える前に、そもそも原状回復とは何か?というところから整理しておきたい。そうしないと、なぜこの高裁判決が画期的なのか、うまく伝わらないような気がする。

「原状回復」とは、その言葉から素直に伝わってくる印象とは異なり(だからトラブルになるのだが)、入居時のまっさらな状態に戻すことではない。

建物の価値は、居住の有無にかかわらず、時間の経過により減少する【→経年変化】ものであること、また、物件が、契約により定められた使用方法に従い、かつ、社会通念上通常の使用方法により使用していればそうなったであろう状態【→通常損耗】であれば、使用開始当時の状態よりも悪くなっていても、そのまま賃貸人に返還すれば足る(「賃貸住宅の原状回復をめぐるトラブル事例とガイドライン」P15)

というのが、判例通説である。

別の言い方をすれば、この「経年変化」と「通常損耗」による価値の減衰を織り込んだうえで家賃を設定しているのだから、これらの回復を借主の負担にするのは、二重どりで大家丸儲けだろう、と言うわけである。

時が経てば、当然、壁紙は日焼けもするだろうし、普通に住んでいたら、カレンダーやポスターぐらいピンで壁に貼るだろうから、それまでを借主の負担とするのは、おかしい、というのが、判例通説の立場である。

なので、借主が負うべき原状回復義務とは、借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等ということになる。

ただ、どこまでを「経年変化」「通常損耗」「故意・過失」「善管注意義務違反」ととらえるかについては、個別具体的な問題になるがゆえに、トラブルも多いので、判断基準をブレークダウンしておきましょう、という趣旨で、国土交通省が「原状回復にかかるガイドライン」を公表するに至ったのである。

で、次に問題になるのが、じゃあ、その基本的な考え方と違う契約を結んだら、それは有効かどうか?ということであるが、それについては、長くなるので、また次回。

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2005.06.22

さすがプロの仕事!

弁護士の友人から、貸主に送る内容証明の添削結果が戻ってきた。

通  知  書
平成17年6月×日

受取人住所氏名
通知人 ○○○○

○○法律事務所
通知人代理人弁護士  ○○○○

当職は、上記通知人の依頼により下記のとおり通知致します。

             記

1 通知人は、平成15年2月8日、貴殿との間で、東京都区町所在の○○(マンション名)××号室(以下、「本件物件」といいます。)を目的物とする建物賃貸借契約を締結し、同年2月20日より、居住していました。

上記賃貸借契約は、平成17年3月22日に合意解約により終了し、通知人は、平成17年3月21日、貴殿に対し、既に本件建物の明渡しを完了しております。

2 通知人は、上記賃貸借契約締結の際、同契約に基づき、貴殿に対し、敷金33万4000円を差し入れました。したがって、貴殿には、通知人に対する敷金返還義務が発生しています。

また、通知人は、同年2月25日、貴殿に対し、翌3月分の賃料及び管理費17万6000円を既に支払っています。

したがって、貴殿は、通知人に対し、上記賃貸借解約後の3月23日以降、同月31日までの日割り家賃4万8484円及び日割り管理費2613円を直ちに返還する義務があります。

2 よって、本書をもって、貴殿に対し、本書到達後1週間以内に、上記未返還の敷金及び過払分家賃及び過払分管理費の合計金額38万5097円から、上記賃貸借契約締結の際に通知人と貴殿との間で明示的に合意した鍵交換費用1万0050円を差し引いた、37万5047円に、上記賃貸契約の契約書第5条第4項に基づく明渡し後1ヶ月を経過した翌日以降支払当日までの日歩5銭の遅延損害金を加えた金額を、下記指定口座に振込入金されるよう請求します。

         記
金融機関名 ○○銀行 ○○支店
種類    普通預金
口座番号   ×××××××
名義    ○○法律事務所 弁護士 ○○○○

3 なお、貴殿は、平成17年6月2日、通知人に対し、「原状回復工事費用」の名目で40万4591円の支払請求をされていますが、前述の鍵交換費用を除き、これらはいずれも通常使用による損耗の回復費用であり、信義則に反して賃借人の利益を一方的に害する消費者契約法第10条に違反する行為に当り(大阪高等裁判所平成16年12月17日判決参照)、法的に賃借人に対し請求できるものではありません。

したがって、本書をもって、上記「原状回復工事費用」の支払は拒否することを通知いたします。

なお、上記期間内に上記金員全額のお支払がない場合は、貴殿の法的責任を追及すべく、直ちに法的措置に入りますことを念のため申し添えます。

以上

おぉ! 何と弁護士名での書類に変わっている!

「これでよければ、うちから出しとくよ」とのこと。

弁護士の名前が入ると、やはり何だか引き締まった感じがする。

文中で記載のある「大阪高裁平成16年12月17日」の判決については、次回。

同じく敷金返還交渉を題材にしたブログを発見。こちらは法的措置に至らずに既に解決しているが、【家主さま・・・敷金返してね。】は沖縄で現在進行形で、少額訴訟から通常訴訟に進んだとのこと。どちらも非常に参考になる。

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2005.06.21

初めての内容証明

どう考えても訴訟は避けられないように思うが、提訴する前に、敷金返還を請求する文書を、内容証明郵便で貸主に送って、「やるべきことはやった」という証拠を残しておいたほうがいいらしい。これに対して返事があれば、先方の主張内容もわかるので、一石二鳥とのこと。

とはいえ、内容証明なんて物騒なものを送るのは、幸運なことに人生初の経験なので、まずは情報収集。

ネットで「内容証明」を検索すると、行政書士事務所を中心に、多数ヒット。どのサイトでも詳しい書き方が懇切丁寧に紹介されている。ここまで親切だと、行政書士に依頼する人もいなくなるのでは? という素朴な疑問も生まれるほどだ。

それらによると、内容証明はフォーマットがきっちり決まっているが、20字×26行であれば、縦書きでも横書きでもいいとのこと。であれば、ワープロソフトで設定すれば簡単に打てそうなものだが、「自動処理で文末に句読点がはみ出す恐れがあるので、19字×26行で設定したほうがいい」とまで書いてある。何て親切なんだ!

肝心の記載内容については、当ブログの「お役立ち本」でも紹介している、京都弁護士会の「Q&A敷金・保証金トラブル」に紹介されている雛形を参考にして、以下のように書いてみた。(長文ですみません)

敷金等返還請求書

冠省 私は、貴殿から○○(マンション名)××号室(以下、「本件物件」といいます。)を平成15年2月から賃借しておりましたが、平成17年3月21日に既に明け渡しを完了しております。

私は、本件物件賃借時、貴殿に対し、敷金334000円を差し入れています。

また、平成17年3月22日に賃貸借契約を解約しましたが、同月の家賃を同年2月に既に31日分支払っているため、同年3月23日以降31日までの日割り家賃48484円および日割り管理費2613円を返還いただく必要があります。

よって、本書をもって、貴殿に対し、本書到達後5日以内に、右未払の敷金および過払家賃および過払管理費を合計した金額から、賃貸借契約締結時に明示的に合意した鍵交換費用10050円を差し引いた、375047円に、賃貸契約書第5条4項に基づき、明け渡し後1ヶ月を経過した翌日以降支払当日までの日歩5銭の遅延損害金を加えた金額を、下記口座に振込入金されるよう請求します。

○○銀行○○支店、普通預金、(口座番号)、○○○○名義

貴殿は、私に対し、「原状回復工事費用」の名目で404591円の支払請求をされていますが、前述の鍵交換費用を除き、これらはいずれも通常使用による損耗の回復費用であり、法的に賃借人に請求できるものではありませんので、本書をもって、上記「原状回復工事費用」の支払は拒否することをご通知します。

なお、上記期間内に請求金額のお支払がない時は法的措置をとることを申し添えます。草々

平成17年6月×日

差出人住所氏名
受取人住所氏名

ほぼ雛形のままなのだが、過払家賃の部分と、鍵交換費用の部分を、自分の事情に合わせてアレンジしたので、素人の作文では若干不安になり、友人の弁護士にメールで送って、ちょっと見てもらうことにした。

添削結果は、また明日以降。

さて、当ブログ開設にあたり、あらためていろいろと検索をしてみたところ、「敷金問題研究会」代表の増田尚弁護士(大阪弁護士会)のブログを発見。勝訴した例の紹介もあり、非常に勇気づけられる。

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2005.06.20

40万円の原状回復工事費用請求!?

hiyoumeisai

今年3月21日に、約2年1ヶ月間住んだ、賃料167,000円の、1LDKのマンションを引き払った。

翌3月22日付で賃貸借契約は合意により解約されているが、その後、敷金がなかなか振り込まれないので、電話とメールで催促をした結果、6月上旬になってようやく清算書が届いた。

ところが、いったいいくら返ってくるのだろう?と、期待と不安の入り混じった気持ちで封筒を開けてみると、驚いたことに、「原状回復工事費用」として、約40万円の請求書が!

敷金と過払家賃(解除日以降の日割家賃と管理費)では足りず、追加で約2万円を振り込めとのこと。

これまで、仕事や家庭の都合もあって、過去11年間で10軒の賃貸物件を移り住んできた。その経験を生かし、比較的きれいな使い方をしたと自負しているし、これまで、そんな理不尽な金額を請求されたこともない。

その部屋では、誰もタバコを吸わなかったし、ペットを飼ってもいないし、もちろん、リフォームに類することも一切していない。

なので、どう考えても、40万円の請求は常軌を逸しているとしか思えない。

これまでの経緯については、今後紹介していくつもりだが、これに先立つメールでのやりとりから察するに、この貸主には、貸主と借主の権利義務に関する基本的な理解が欠如しているらしい。

国土交通省の『原状回復のガイドライン』や『東京ルール』を「知っている」と言いながら、その精神や、個々の内容については、ほとんど理解できていないようだ。

であれば、貸主と1対1での交渉を繰り返しても、平行線にしかならないだろう。私としては、泣き寝入りするつもりはもちろんのこと、中途半端に妥協するつもりもない。もしかすると、借主が責めを負うべき部分もあるかもしれないが、それも含めて、法的に白黒つけるしかない。

というわけで、このブログは、今から始まる、貸主との戦いのリアルタイムの記録である。

ブログの中では、国土交通省のガイドラインを紹介したり、判例を紐解いてみたり、法的手続の実践的な内容を含めてみることによって、同種のトラブルを抱える人たちの参考になる内容にできればと思っている。

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